- 1. Kdo je lépe chráněn? Nájemce, nebo pronajímatel?
Občanský zákoník obecně inklinuje k ochraně slabší strany. Jedním z příkladů je § 2239, který zakazuje jakákoliv ustanovení nájemní smlouvy ukládající nájemci smluvní pokutu za porušení jeho povinností plynoucích ze smlouvy. Zakazuje také uložit nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
- 2. Co by v nájemní smlouvě nemělo chybět?
Vždy radím, aby smlouva byla uzavřena písemně. Obě strany by měly mít zájem na stanovení doby nájmu, výši nájemného a ostatních finančních plnění. Občanský zákoník povoluje dohodu o automatickém zvyšování nájemného, proto doporučujeme, aby smluvní strany na tento bod myslely. Zvyšování nájemného lze ale i výslovně vyloučit. Pronajímatel také obvykle žádá poskytnutí jistoty. Občanský zákoník stanovuje její maximální výši na trojnásobek nájemného. Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemní smlouvu téměř výhradně z důvodu výslovně uvedených v zákoně. Prostor pro zvláštní úpravu skýtají zejména definice „hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu“ a „zvlášť závažné porušení povinností nájemce“, které v případě jejich naplnění a případně dalších předpokladů opravňují pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu buď ve výpovědní době, nebo u „zvlášť závažného porušení“ bez výpovědní doby.
- 3. A co tam být nesmí?
Část zakázaných ustanovení jsem již zmínil. Zvláštním omezením je zákaz domacích zvířat, pokud by obtěžovala ostatní obyvatele či pronajímatele třeba nadměrným hlukem nebo zápachem. Přesto nedoporučujeme do smlouvy takový zákaz dávat, protože občanský zákoník vyslovně říká, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobi-li to nepřiměřené obtíže v domě. Pronajímatel také může žádat, aby v dané bytové jednotce žilo jen tolik osob, kolik odpovídá její velikosti. V případě porušení této povinnosti by měl být pronajímatel dle mého názoru oprávněn najemní smlouvu vypovědět.
- 4. Co s neplatičem?
Tuto situaci je vhodné řešit nejdříve dohodou, třeba odkladem splatnosti nájemného nebo splátkovým kalendářem. Pak přichází v úvahu výpověď smlouvy z důvodu porušení povinností nájemce hradit nájemné. Podle intenzity porušení bude k posouzení, zda půjde o výpověď s výpovědní dobou, či bez ní. Pronajímatel je ale povinnen upozornit nájemce na možnost soudního přezkumu platnosti výpovědi ve lhůtě dvou měsíců od jejího doručení. Zákon neumožňuje vystěhovat nájemce neplatiče bez soudního rozhodnutí. Samo vystěhování pak provádí exekutor. Pokud by pronajímatel vystěhoval nájemce sám, vystavuje se riziku až trestněprávního postihu. Pronajímatel nesmí nájemce neplatiče vystěhovat nebo mu bránit v užívání bytu, ani když už nájemci skončila nájemní smlouva.
- 5. Jak řešit exekuci na nájemníka? Může exekutor zabavit i majetek pronajímatele?
Exekutor má právo vstoupit do všech prostor, v nichž se může nacházet dlužník, a v těch zabavit majetek, který pokládá za jeho. Zde nastává riziko, že zabaví i věci pronajímatele. Ten se pak musí domáhat výmazu svého vlastnictví ze soupisu zabavených věcí. Doložit to lze daňovým dokladem, kupní smlouvou, předávacícm protokolem k nemovitosti či čestným prohlášením.
Zdroj: E15 PREMIUM
